Retraite
Boulanger à Nogaro : vendre le fonds, garder les murs et préparer sa retraite
Un capital et des loyers : quand le local devient un complément de retraite.
Yves, boulanger à Nogaro, est aussi propriétaire des murs de sa boulangerie. À 57 ans, il réfléchit à son départ : vendre le fonds, mais pourquoi pas garder le local pour le louer à son successeur ? Un cas illustratif, dans la commune du circuit Paul Armagnac, pour voir comment le local peut devenir un complément de retraite.
Un artisan propriétaire de ses murs
Nogaro, commune du Bas-Armagnac connue pour son circuit Paul Armagnac, compte encore des commerces de proximité qui font vivre le bourg. Yves y tient sa boulangerie depuis vingt-cinq ans. Il déclare environ 32 000 € de revenu par an et estime que sa future pension d’artisan atteindra 1 400 € par mois. Il souhaiterait disposer de 2 000 €. Il a acquis le local à titre personnel et prévoit de vendre son fonds à un repreneur, pour environ 150 000 € par hypothèse.
Les enjeux : combler un écart durable
L’écart de 600 € par mois représente 7 200 € par an, soit 144 000 € sur 20 ans de retraite, avant rendement et inflation. Comme pour tout indépendant, la pension de base et complémentaire ne suffira pas. La question est de savoir si le local doit être vendu avec le fonds, ou conservé pour produire un loyer récurrent, ce qui change la nature du patrimoine : un capital d’un côté, un revenu de l’autre.
Les solutions envisageables
Yves peut vendre le fonds et louer les murs au repreneur par un bail commercial : le loyer devient une pension complémentaire. Il peut aussi tout vendre pour replacer un capital plus liquide. La propriété du local peut être logée dans une société : voyez notre article SCI à l’IS ou à l’IR. Les loyers sont imposés comme des revenus fonciers, avec le choix du micro-foncier ou du régime réel.
Le chiffrage du cas
Supposons un loyer commercial de 800 € par mois, soit 9 600 € par an : c’est une hypothèse. À la retraite, dans la tranche à 11 %, les revenus fonciers supportent 11 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 28,2 % au total. Il reste environ 6 900 € par an, soit environ 575 € par mois, avant taxe foncière et charges. Ces loyers couvriraient presque les 600 € manquants. La vente du fonds à 150 000 € apporterait en outre un capital, à replacer ou à transmettre, après la fiscalité de la cession.
Points de vigilance et accompagnement
Un bail commercial engage le bailleur pour plusieurs années : la solvabilité du repreneur et l’état des lieux comptent. Il faut prévoir la répartition des travaux et de la taxe foncière, et savoir que le loyer peut être révisé. Un local détenu dans son patrimoine personnel expose à la vacance si le repreneur part. Le cumul emploi-retraite permet enfin de lisser la transition. Le cabinet, à Auch, se déplace à Nogaro et dans le Gers pour accompagner les artisans, sur toute la zone d’intervention. Pour estimer vos droits, voyez aussi le relevé de carrière.
| Ressource | Montant | Remarque |
|---|---|---|
| Pension d’artisan | 1 400 € par mois | Estimation à vérifier sur le relevé de carrière |
| Loyers des murs | Environ 575 € nets par mois | Loyer supposé de 800 €, avant taxe foncière et charges |
| Vente du fonds | 150 000 € avant fiscalité | Hypothèse à faire valider |
Le terme de la semaine : le bail commercial
Le bail commercial est le contrat de location d’un local où s’exerce une activité commerciale ou artisanale. Sa durée minimale est en général de neuf ans, avec des règles strictes sur le loyer, son renouvellement et la résiliation. Il protège le locataire tout en offrant au bailleur un revenu régulier.
Pour aller plus loin
Préparer son départ demande du temps. Voici trois pistes pour approfondir.
Préparer sa retraite
Estimer l’écart et bâtir un complément.
Zone d’intervention
Un accompagnement à Auch et dans tout le Gers.
Immobilier dans le Gers
Gérer un local commercial comme un revenu.
Questions fréquentes
Un conseiller peut-il venir à Nogaro, à la boulangerie ?
Oui. Le cabinet est installé à Auch, reçoit sur rendez-vous du lundi au vendredi et se déplace dans le Gers, y compris en Bas-Armagnac, pour rencontrer les artisans et commerçants.
Peut-on vendre son fonds de commerce et garder ses murs ?
Oui. On vend le fonds au repreneur et on lui loue le local par un bail commercial. Le loyer constitue alors un revenu complémentaire, mais il faut mesurer la vacance possible et l’entretien du local.
Comment connaître ses droits à la retraite d’artisan ?
Votre relevé de carrière et le simulateur officiel du site info-retraite.fr donnent une estimation de vos droits dans chaque régime. C’est le point de départ pour mesurer l’écart avec votre niveau de vie.
Préparons votre départ d’artisan
Vous êtes artisan à Nogaro ou dans le Gers ? Préparons ensemble la vente de votre fonds et vos revenus de retraite, à Auch ou près de chez vous.