Investissement immobilier
Garantie loyers impayés (GLI) : sécuriser son investissement locatif
Le risque d’impayé est la hantise du bailleur. La GLI le couvre, sous conditions — un arbitrage coût/protection à connaître.
Pour un propriétaire bailleur, l’impayé de loyer est le principal risque. La garantie loyers impayés (GLI) permet de s’en prémunir, en contrepartie d’une prime et de conditions à respecter. Tour d’horizon avant d’investir.
Le risque d’impayé, premier souci du bailleur
Investir dans le locatif suppose des revenus réguliers pour rembourser le crédit et dégager un rendement. Un locataire défaillant peut compromettre tout l’équilibre, surtout en cas de procédure longue. Anticiper ce risque fait partie d’un investissement locatif réfléchi, au même titre que le choix du bien et de l’emplacement.
Ce que couvre la GLI
La garantie loyers impayés est une assurance souscrite par le propriétaire. Elle prend en charge les loyers et charges non réglés, souvent dans une certaine limite et durée, et couvre généralement les frais de procédure ainsi que, selon les contrats, les dégradations locatives. C’est une sécurité précieuse pour le bailleur, après la fin du Pinel.
Les conditions d’éligibilité du locataire
La GLI n’est pas automatique : l’assureur impose des critères de solvabilité au locataire, généralement un taux d’effort — le loyer rapporté aux revenus — inférieur à un certain seuil. Il faut donc constituer un dossier solide à l’entrée dans les lieux. Un candidat ne remplissant pas les conditions ne pourra tout simplement pas être couvert par la garantie.
Le coût et la déductibilité
La prime représente un pourcentage du loyer annuel charges comprises. C’est une charge supplémentaire, mais déductible des revenus fonciers au régime réel, ce qui en atténue le coût réel. À noter : la GLI et le cautionnement par un tiers ne sont en principe pas cumulables pour un même bail, hors exceptions prévues par la loi. Cette charge s’inscrit dans la gestion de vos revenus fonciers.
GLI ou caution : quel choix
Le propriétaire doit arbitrer entre exiger une caution — un proche se portant garant — ou souscrire une GLI. La caution ne coûte rien mais peut être difficile à actionner ; la GLI est payante mais offre une indemnisation plus simple et plus rapide. Le choix dépend du profil du locataire et de votre tolérance au risque, à intégrer dans votre stratégie patrimoniale.
| Critère | GLI | Caution (garant) |
|---|---|---|
| Coût | Prime (% du loyer) | Gratuit |
| Mise en œuvre | Indemnisation par l’assureur | Recours contre le garant |
| Condition | Locataire éligible (solvabilité) | Garant solvable |
Le terme de la semaine : le taux d’effort
C’est la part du revenu du locataire consacrée au loyer, charges comprises. Les assureurs GLI exigent généralement qu’il reste sous un certain seuil pour accepter le dossier. Un taux d’effort maîtrisé est gage d’un locataire en capacité de payer durablement son loyer.
Pour aller plus loin
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Questions fréquentes
Qu’est-ce que la garantie loyers impayés ?
C’est une assurance souscrite par le propriétaire qui couvre les loyers et charges non réglés par le locataire, souvent avec les frais de procédure et parfois les dégradations, dans une certaine limite.
Tous les locataires sont-ils éligibles à la GLI ?
Non. L’assureur impose des critères de solvabilité, notamment un taux d’effort sous un certain seuil. Un dossier solide à l’entrée est indispensable pour être couvert.
La GLI est-elle déductible des impôts ?
Oui, au régime réel : la prime est déductible des revenus fonciers, ce qui réduit son coût net pour le propriétaire bailleur.
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