Sophie, cadre de santé à l’hôpital d’Auch, rêve d’un investissement qui lui fasse réduire son impôt tout en valorisant le patrimoine du Gers : acheter une maison de bourg à Saint-Puy, la rénover et la louer. Ce cas illustratif, fictif, montre comment fonctionne le déficit foncier et où se trouvent ses limites.

Sa situation à Saint-Puy

Sophie a 46 ans, vit seule et déclare un revenu net imposable d’environ 36 000 €, soit une tranche marginale de 30 %. Elle repère à Saint-Puy, village perché de la Ténarèze, en plein pays d’Armagnac et à mi-chemin entre Condom et Lectoure, une maison de bourg à rénover pour 95 000 €. Les travaux sont estimés à 40 000 €. Saint-Puy compte quelque 590 habitants et un patrimoine rural bien conservé, avec halle, tour et moulin à vent, ce qui attire des locataires en quête de calme.

Les enjeux : fiscalité des loyers et engagement

Louée nue, la maison produit des revenus fonciers. Au régime réel, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles des loyers. Si les charges dépassent les loyers, il se crée un déficit foncier. Une partie peut être imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui est précieux dans une tranche à 30 %. En contrepartie, le bien doit rester loué pendant trois ans après l’imputation.

Les solutions envisageables

Deux voies principales. Le déficit foncier, expliqué dans notre article sur le déficit foncier et la réduction d’impôt, convient aux biens à rénover. Le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, ne permet aucune déduction des travaux : il est inadapté ici. Depuis la loi de finances 2026, le statut du bailleur privé permet aussi, sous conditions, d’amortir le bien au lieu de déduire les travaux : il se compare au cas par cas.

Le chiffrage du cas

Première année : loyers de 7 200 €, travaux de 40 000 €, charges courantes de 1 500 €, intérêts d’emprunt de 1 500 €. Hors intérêts, le déficit atteint 34 300 €. Seuls 10 700 € s’imputent sur le revenu global, ce qui réduit l’impôt de 10 700 × 30 %, soit 3 210 €. Les 23 600 € restants, plus les 1 500 € d’intérêts, soit 25 100 €, se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les prélèvements sociaux, à 17,2 % sur les revenus fonciers, ne s’appliquent que sur le résultat net. Ces chiffres sont ronds et illustratifs.

Points de vigilance et accompagnement

Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. Le logement doit respecter les normes de décence et le diagnostic énergétique, comme le rappelle notre article sur les obligations du bailleur. Il faut aussi vérifier la demande locative locale, le coût réel des travaux et le financement. Depuis Auch, le cabinet accompagne ce type de projet dans le Gers, en intégrant la fiscalité, le crédit et la place de l’immobilier dans l’ensemble du patrimoine.

Régime	Principe	Point de vigilance
Micro-foncier	Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers	Aucune déduction des travaux ni création de déficit
Réel avec déficit foncier	Déduction des travaux ; imputation jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global	Location pendant 3 ans ; travaux éligibles seulement
Statut du bailleur privé	Amortissement du bien selon des conditions précises	Conditions et plafonds à étudier au cas par cas

Pour aller plus loin

Un projet locatif se prépare en amont. Voici trois pistes pour approfondir.