Promulguée le 19 février 2026, la loi de finances pour 2026 crée un nouveau cadre très attendu par les investisseurs : le « statut du bailleur privé », dit dispositif Jeanbrun. Après la fin du Pinel, il réintroduit un avantage fiscal pour la location nue, fondé cette fois sur l’amortissement du bien. Tour d’horizon de ce mécanisme applicable aux acquisitions à partir du 21 février 2026.

Un amortissement, pas une réduction d’impôt

Le statut du bailleur privé marque un changement de logique par rapport au Pinel. Là où ce dernier offrait une réduction d’impôt directe, le nouveau dispositif permet de déduire chaque année des revenus fonciers un amortissement, c’est-à-dire une fraction du prix du bien censée refléter son usure. Ce mécanisme, jusqu’ici réservé à la location meublée (LMNP), s’applique désormais à la location nue. Il réduit la base imposable des loyers, et non l’impôt lui-même : son intérêt croît donc avec la tranche d’imposition. C’est une nouvelle option pour qui envisage un investissement immobilier locatif.

Comment se calcule l’amortissement

L’amortissement se calcule sur 80 % du prix d’acquisition, la valeur du terrain (estimée forfaitairement à 20 %) en étant exclue. Le taux annuel varie selon que le logement est neuf ou ancien réhabilité, et selon le niveau de loyer choisi — intermédiaire, social ou très social. Plus l’effort consenti sur le loyer est important, plus le taux est élevé, de 3 % à 5,5 % par an. Surtout, l’avantage est plafonné : l’amortissement déductible ne peut dépasser 8 000 € à 12 000 € par an et par foyer fiscal selon la catégorie de loyer, et l’excédent n’est pas reportable.

Type de logement	Taux d’amortissement annuel	Plafond annuel par foyer
Neuf, loyer intermédiaire à très social	3,5 % à 5,5 %	8 000 € à 12 000 €
Ancien réhabilité	3 % à 4 %	8 000 € à 12 000 €
Base de calcul	80 % du prix (hors terrain)	Excédent non reportable

Les conditions à respecter

Le dispositif est encadré. Il vise uniquement les logements situés dans un immeuble collectif, loués nus à usage de résidence principale du locataire — les maisons individuelles, la location meublée et les résidences avec services en sont exclues. Le propriétaire s’engage à louer pendant au moins neuf ans, dans les douze mois suivant l’acquisition ou l’achèvement, en respectant des plafonds de loyer. L’option est irrévocable et ne peut se cumuler, sur un même bien, avec d’autres réductions d’impôt comme l’ancien Pinel ou le Malraux. Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

L’attention à porter à la revente

Un point mérite vigilance : comme pour la location meublée depuis 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Concrètement, ils viennent diminuer le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable. L’économie obtenue pendant la détention est donc en partie reprise à la sortie — même si les abattements pour durée de détention atténuent fortement cette imposition au fil des années. Bonne nouvelle en revanche : l’amortissement étant un mécanisme de revenu et non une niche, il n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.

Pour qui ce dispositif est-il pertinent

Le statut du bailleur privé s’adresse avant tout aux contribuables fortement imposés — à partir d’une tranche à 30 % — qui souhaitent investir dans le locatif nu de longue durée en acceptant des loyers plafonnés. Il suppose une vision patrimoniale de long terme, compte tenu de l’engagement de neuf ans et de la reprise à la revente. Comme tout dispositif, il ne se justifie que s’il s’inscrit dans une stratégie d’ensemble : un bilan d’optimisation fiscale permet de le comparer aux autres options, notamment le déficit foncier ou la location meublée.

Pour aller plus loin

Le statut du bailleur privé est l’une des options d’investissement locatif. Trois pistes pour aller plus loin.