Louer un logement meublé plutôt que vide change la donne fiscale. Le statut de loueur en meublé non professionnel, le LMNP, permet de percevoir des loyers tout en effaçant une bonne partie de leur imposition grâce à l’amortissement. C’est l’un des dispositifs les plus utilisés par les investisseurs particuliers. À Auch comme dans le Gers, il convient autant à un studio étudiant qu’à un appartement familial meublé. Encore faut-il choisir le bon régime et anticiper la revente.

Le statut de loueur en meublé non professionnel

Le LMNP désigne la location d’un logement meublé par un particulier, dès lors qu’il reste non professionnel. Le statut est considéré comme non professionnel tant que les recettes locatives annuelles du foyer restent inférieures à 23 000 euros, ou inférieures aux autres revenus d’activité du foyer. Le bien doit être loué garni d’un mobilier suffisant pour y vivre. Particularité importante : les loyers ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Cette qualification ouvre des règles fiscales propres, plus souples que celles de la location nue.

Micro-BIC : la simplicité de l’abattement

Premier régime possible : le micro-BIC. Il s’applique automatiquement en deçà d’un plafond de recettes (de l’ordre de 77 700 euros pour la location meublée classique de longue durée, revalorisé chaque année). Son principe est simple : un abattement forfaitaire de 50 pour cent est appliqué sur les loyers, et seul le solde est imposé. Aucune comptabilité à tenir. C’est intéressant quand les charges réelles sont faibles. À noter : les meublés de tourisme non classés ont vu leur régime durci, avec un abattement et un plafond réduits ; mieux vaut vérifier sa catégorie.

Le régime réel et l’amortissement

Le second régime, le réel, est souvent le plus avantageux dès que les charges sont significatives. Il permet de déduire les charges effectives (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion) et surtout d’amortir le bien et le mobilier. L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du logement, hors terrain, et des meubles. Résultat : le bénéfice imposable est souvent réduit à zéro pendant de nombreuses années. En contrepartie, le réel impose une comptabilité et le recours fréquent à un expert-comptable. Le choix mérite d’être chiffré au cas par cas.

La revente : la réintégration des amortissements

Un changement récent modifie l’équation à la sortie. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Concrètement, la plus-value imposable est majorée du montant des amortissements pratiqués, ce qui en accroît la taxation. L’avantage de l’amortissement pendant la détention reste réel, mais il faut désormais l’apprécier en tenant compte de cette reprise à la vente. Cela renforce l’intérêt d’une stratégie fiscale pensée dès l’acquisition, et non au moment de vendre.

À qui s’adresse le LMNP

Le LMNP convient à l’investisseur qui cherche un complément de revenus peu fiscalisé sur la durée, prêt à gérer une location meublée ou à la déléguer. Il s’envisage sur le long terme, le temps d’amortir le bien et de lisser la fiscalité. Pour qui préfère ne pas gérer de bien en direct, d’autres solutions immobilières comme les SCPI existent. Avant de se lancer, il est utile de comparer rendement, fiscalité et contraintes de gestion, dans le cadre d’une réflexion immobilière globale.

Critère	Régime micro-BIC	Régime réel
Principe	Abattement forfaitaire de 50 pour cent	Déduction des charges réelles
Amortissement	Non	Oui (bien hors terrain et mobilier)
Comptabilité	Aucune	Comptabilité à tenir

Pour aller plus loin

Le LMNP se réfléchit avec l’ensemble de votre stratégie patrimoniale. Voici trois pistes pour approfondir.