Fiscalité · Patrimoine immobilier
IFI : qui est concerné et comment alléger la note ?
L’impôt sur la fortune immobilière touche plus de foyers qu’on ne le croit. Comment savoir si vous êtes concerné, et quels leviers permettent de l’alléger.
Depuis sa création, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne porte plus que sur le patrimoine immobilier — mais il reste mal compris. Beaucoup de propriétaires ignorent qu’ils s’en approchent, ou au contraire s’en inquiètent à tort. Faisons le point sur qui est concerné et comment réduire la facture.
Qui est redevable de l’IFI ?
Vous êtes concerné si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Attention au piège : le seuil de déclenchement est à 1,3 M€, mais une fois franchi, le barème se calcule dès 800 000 €. Sont visés les résidences, les biens locatifs, les terrains, ainsi que les parts de SCPI ou de SCI à hauteur de leur valeur immobilière.
Ce qui entre — et ce qui n’entre pas — dans l’assiette
Seul l’immobilier est taxé : les placements financiers, l’assurance-vie en unités de compte non immobilières, les liquidités en sont exclus. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur. Les biens affectés à votre activité professionnelle sont en principe exonérés. Et le passif (emprunts en cours) vient en déduction.
| Dans l’assiette IFI | Hors assiette |
|---|---|
| Résidence principale (après abattement 30 %) | Placements financiers, livrets |
| Biens locatifs, terrains | Assurance-vie (hors supports immobiliers) |
| Parts de SCPI et SCI | Biens professionnels |
Les leviers pour alléger l’IFI
Plusieurs stratégies existent, à condition d’anticiper. Le démembrement de propriété permet, en transmettant la nue-propriété, de sortir le bien de votre assiette. Le recours à la dette, les dons aux fondations reconnues d’utilité publique (réduction d’IFI de 75 %), ou la réorientation d’une partie du patrimoine vers des actifs non immobiliers sont autant de pistes à examiner.
Le terme de la semaine : la valeur nette taxable
L’IFI ne se calcule pas sur la valeur brute de vos biens, mais sur leur valeur nette : on déduit les dettes immobilières (emprunts restant dus, travaux financés à crédit). Bien recenser son passif est donc essentiel pour ne pas surpayer son impôt.
Pour aller plus loin
Réduire l’IFI suppose une vision d’ensemble de la composition de votre patrimoine. Selon votre situation :
Optimisation fiscale
Réduire votre imposition globale.
Investissement immobilier
Structurer un patrimoine immobilier.
Transmission
Démembrer pour alléger l’assiette.
Questions fréquentes
À partir de quel montant paie-t-on l’IFI ?
Le seuil de déclenchement est de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier. Mais une fois ce seuil franchi, le barème s’applique dès 800 000 €.
L’assurance-vie est-elle soumise à l’IFI ?
Seulement pour la part investie en supports immobiliers (SCPI, OPCI…). Les unités de compte non immobilières et les fonds en euros classiques en sont exclus.
Le démembrement réduit-il l’IFI ?
Oui : en cas de démembrement, c’est en principe l’usufruitier qui déclare le bien. Transmettre la nue-propriété à ses enfants peut donc alléger votre assiette taxable, dans un cadre à étudier avec un conseiller.
Êtes-vous concerné par l’IFI ?
Un point sur la composition de votre patrimoine permet de vérifier votre situation et d’activer, si besoin, les bons leviers d’allègement.