Peu connus, les groupements fonciers forestiers (GFF) et viticoles (GFV) permettent d’investir dans des actifs bien réels : des parcelles de forêt ou de vigne. Dans un département comme le Gers, terre de vignobles et d’Armagnac, l’idée parle à beaucoup d’épargnants. Au-delà de l’attrait patrimonial, ces placements offrent des avantages fiscaux notables à la transmission et à l’IFI. Mais ils supposent aussi d’accepter une faible liquidité et un rendement modéré. Tour d’horizon pour investir en connaissance de cause, à Auch comme ailleurs dans le Gers.

Investir dans un actif réel

Un groupement foncier est une société civile qui détient des terres — des forêts pour le GFF, des vignes pour le GFV — et les donne en location à des exploitants. En achetant des parts, l’épargnant devient copropriétaire de ce patrimoine foncier et perçoit une quote-part des revenus (loyers, fermages). C’est une façon d’accéder à un actif tangible, décorrélé des marchés financiers, sans avoir à gérer soi-même l’exploitation. On mise ici sur la valeur du foncier et sa transmission, davantage que sur un rendement locatif élevé.

GFF et GFV : forêt ou vigne

Le GFF investit dans des massifs forestiers : le rendement provient des coupes de bois et de la lente revalorisation du foncier. Le GFV, lui, détient des parcelles de vignes louées à un viticulteur ou une maison de négoce ; le fermage est parfois versé en partie en bouteilles. Dans le Gers, les GFV donnent accès à des appellations comme les Côtes de Gascogne ou l’Armagnac. Dans les deux cas, la logique est patrimoniale et de long terme : on ne cherche pas la performance boursière, mais un actif réel et une fiscalité privilégiée.

Une fiscalité de transmission avantageuse

C’est le principal attrait de ces véhicules. À la transmission (donation ou succession), les parts de GFF et de GFV bénéficient, sous conditions d’engagement de conservation, d’un abattement de 75 % sur leur valeur jusqu’à 600 000 €, puis de 50 % au-delà. Au titre de l’IFI, la valeur des parts est également exonérée à hauteur de 75 % jusqu’à environ 101 900 €, puis de 50 %, si les conditions de détention et de bail long sont réunies. De quoi transmettre un patrimoine à moindre coût fiscal, en complément d’une stratégie de transmission plus large.

Réduction d’impôt et rendement modéré

La souscription de parts de certains groupements peut ouvrir droit à une réduction d’impôt sur le revenu, de l’ordre de 18 % des sommes investies, dans la limite de plafonds annuels et sous conditions. Côté rendement courant, il faut rester réaliste : les fermages servis sont modestes, souvent de 1 à 3 % par an, l’essentiel du gain espéré reposant sur la valorisation du foncier dans le temps. Ces placements ne visent donc pas le rendement, mais la diversification, la protection contre l’inflation et l’optimisation de la transmission.

Les contraintes à connaître

Ces atouts ont une contrepartie : la liquidité est faible. Les parts se revendent de gré à gré, parfois lentement, et le placement s’envisage sur huit à dix ans au minimum. La valeur des terres peut aussi baisser, et les revenus dépendent des aléas climatiques et des récoltes. Enfin, les avantages fiscaux supposent de respecter des engagements de conservation ; les rompre fait perdre le bénéfice. Avant d’investir, mieux vaut mesurer la part que ces actifs peuvent occuper dans une épargne diversifiée et un accompagnement adapté à ses objectifs.

Critère	GFF (forêt)	GFV (vigne)
Actif détenu	Massifs forestiers	Parcelles de vignes
Revenu courant	Coupes de bois, foncier	Fermage, parfois en bouteilles
Atout clé	Transmission, IFI	Transmission, actif du terroir

Pour aller plus loin

Intégrer des actifs réels à son patrimoine demande méthode. Voici trois pistes pour approfondir.