Fiscalité
L’IFI : qui paie l’impôt sur la fortune immobilière ?
Seuil, assiette, abattements : comprendre l’impôt qui vise le seul patrimoine immobilier.
Depuis 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune a laissé place à l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière. Comme son nom l’indique, il ne vise plus que le patrimoine immobilier : les placements financiers en sont sortis. Beaucoup de propriétaires se demandent s’ils sont concernés, à partir de quel montant, et comment est calculée l’assiette. À Auch comme dans le Gers, une résidence et quelques biens locatifs peuvent suffire à s’en approcher. Voici les repères essentiels pour y voir clair.
Ce que l’IFI taxe, ce qu’il épargne
L’IFI porte sur la valeur nette du patrimoine immobilier détenu par le foyer fiscal au 1er janvier : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, terrains, mais aussi l’immobilier détenu indirectement via des parts de sociétés comme les SCI ou les SCPI. À l’inverse, les placements financiers (comptes-titres, assurance-vie en unités de compte hors immobilier, livrets) échappent à l’IFI. Les biens professionnels affectés à votre activité sont également exonérés, sous conditions. C’est donc un impôt ciblé, qui distingue le patrimoine de rapport immobilier du reste.
Le seuil de 1,3 million et le barème
On devient redevable de l’IFI lorsque le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Particularité à connaître : une fois ce seuil franchi, le barème s’applique dès 800 000 euros. Il est progressif : 0,50 pour cent entre 800 000 et 1,3 million, 0,70 pour cent jusqu’à 2,57 millions, 1 pour cent jusqu’à 5 millions, puis 1,25 et 1,50 pour cent au-delà. Un dispositif de décote atténue l’effet de seuil juste au-dessus de 1,3 million. Mieux vaut estimer son assiette avec soin avant de conclure.
Résidence principale et dettes déductibles
Deux mécanismes allègent l’assiette. D’abord, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 pour cent sur sa valeur vénale : seuls 70 pour cent entrent dans le calcul. Ensuite, les dettes liées aux biens imposables sont déductibles, notamment le capital restant dû des emprunts immobiliers en cours. Un investisseur qui finance ses acquisitions à crédit voit donc son assiette réduite d’autant. Ces règles encadrées expliquent qu’un patrimoine brut élevé ne rime pas toujours avec IFI : c’est la valeur nette qui compte, après abattement et dettes.
SCI, SCPI et démembrement
L’IFI ne s’arrête pas à l’immobilier détenu en direct. Les parts de SCI et la fraction immobilière des SCPI entrent dans l’assiette, à hauteur de leur valeur représentative d’immeubles. Le démembrement offre en revanche un levier connu : en cas de bien démembré, c’est en principe l’usufruitier qui déclare la pleine valeur, le nu-propriétaire n’étant pas redevable. C’est l’une des raisons d’intérêt de l’investissement en nue-propriété, qui sort temporairement le bien de l’assiette IFI de l’investisseur. Chaque montage a ses conditions, à valider au cas par cas.
Le plafonnement et la déclaration
L’IFI se déclare en même temps que les revenus, au printemps, sur la déclaration annuelle. Un mécanisme de plafonnement évite qu’il devienne confiscatoire : le total formé par l’IFI et l’impôt sur le revenu ne peut dépasser 75 pour cent des revenus de l’année précédente ; l’excédent vient réduire l’IFI. Estimer correctement la valeur de ses biens et intégrer ces règles fait souvent la différence. C’est un sujet que nous abordons dans une approche fiscale globale, avec vos autres investissements immobiliers.
| Bien | Soumis à l’IFI ? | Précision |
|---|---|---|
| Résidence principale | Oui | Après abattement de 30 pour cent |
| Locatif, SCPI, parts de SCI | Oui | Y compris l’immobilier détenu via une société |
| Biens professionnels | Non | Affectés à l’activité, sous conditions |
| Nue-propriété (bien démembré) | Non en principe | L’usufruitier est redevable |
Le terme de la semaine : le plafonnement de l’IFI
Le plafonnement limite la somme de l’IFI et de l’impôt sur le revenu à 75 pour cent des revenus de l’année précédente. Si ce plafond est dépassé, l’IFI est réduit du montant de l’excédent. Le mécanisme protège surtout les contribuables disposant d’un patrimoine important mais de revenus modestes, pour qui l’impôt pourrait sinon absorber une trop grande part des ressources.
Pour aller plus loin
L’IFI se pilote en amont, au moment de structurer son patrimoine. Voici trois pistes pour approfondir.
Optimisation fiscale
Maîtriser l’assiette de l’IFI dans une stratégie globale.
Investissement immobilier
Structurer ses acquisitions en intégrant l’IFI dans le Gers.
Bilan patrimonial
Estimer votre assiette et anticiper votre IFI à Auch.
Questions fréquentes
À partir de quel montant est-on redevable de l’IFI ?
On devient redevable lorsque le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Une fois ce seuil franchi, le barème progressif s’applique dès 800 000 euros, avec un mécanisme de décote juste au-dessus du seuil.
La résidence principale est-elle taxée à l’IFI ?
Oui, mais elle bénéficie d’un abattement de 30 pour cent sur sa valeur. Seuls 70 pour cent de sa valeur entrent dans l’assiette. Les dettes immobilières en cours viennent par ailleurs réduire le patrimoine taxable.
Les parts de SCPI entrent-elles dans l’IFI ?
Oui, pour leur fraction représentative d’immeubles. L’immobilier détenu indirectement via une SCPI ou une SCI est intégré à l’assiette, contrairement aux placements purement financiers qui en sont exclus.
Êtes-vous concerné par l’IFI ?
Estimation de l’assiette, abattements, démembrement : faisons le point sur votre situation lors d’un rendez-vous à Auch.
